Steuerliche Auswirkungen der Teuerung auf Immobilienkonzerne

Immobilien: Abschreibung von Beteiligungen

Derzeit sorgen Grundstücksknappheit, steigende Baukosten, Inflation sowie die Zinswende für unsichere Zeiten auf dem Immobilienmarkt. Auch die restriktiveren Kreditvergaben für Eigennutzer (Stichwort: KIM-VO der FMA) erhöhen die Nachfrage auf dem Mietenmarkt.

Die Pandemie und damit einhergehende Lieferengpässe machen der globalen Wirtschaft schon seit einiger Zeit zu schaffen. Der Krieg in der Ukraine sowie Gas- und Stromknappheit bzw. eine angespannte politische Lage wirken zusätzlich verschärfend. Letztlich ist auch die EU-Taxonomie in der Immobilienbranche angekommen, womit sich zB für die Sanierung von Altbestand zusätzliche Herausforderungen stellen.

Im Ergebnis wirken die aktuellen Entwicklungen auch auf den Immobilienmarkt dämpfend, wobei natürlich Unterschiede in den einzelnen Asset-Klassen bestehen. Auch wenn nicht jede Immobilie bzw. Immobiliengesellschaft von einer potenziellen Abwertung betroffen ist, sollten auch steuerliche Auswirkungen eines allfälligen Wertberichtigungsbedarfs beachtet bzw. geplant werden.

Auswirkungen auf Immobilienkonzerne

Infolge der Krise kann es in Unternehmensstrukturen zu Ausfällen von Einnahmen sowie Liquiditätsengpässen kommen. In Unternehmen mit mehreren Gesellschaftsebenen kann es aufgrund der Krisensituation unternehmensrechtlich notwendig sein, insbesondere zum 31.12.2022 Abschreibungen auf Beteiligungen vornehmen zu müssen; einerseits aufgrund von Verlusten, andererseits auch aufgrund einer Umverteilung der Liquidität mit Ausschüttungen.

Aus steuerlicher Sicht bestehen für Beteiligungsabschreibungen besondere Regelungen, die im Folgenden in unserem Newsletter kursorisch dargestellt werden.

Abschreibungen auf Gruppenmitglieder

Besteht eine steuerliche Unternehmensgruppe, so sind Abschreibungen auf Beteiligungen an Gruppenmitgliedern steuerlich nicht abzugsfähig. Eine spätere Zuschreibung nach steuerneutraler Abschreibung ist nach Ansicht der Finanzverwaltung in gleicher Höhe wie die Abschreibung steuerneutral.

Es kann in Einzelfällen vorteilhaft sein, die steuerliche Unternehmensgruppe im Jahr 2021 bzw. 2022 freiwillig aufzulösen, um Abschreibungen nach den allgemeinen Regeln außerhalb der Gruppenbesteuerung zu behandeln (siehe hierzu folgend „ausschüttungsbedingte Abschreibung“, „verpflichtende Siebentelabsetzung“ und „einlagenbedingte Abschreibung“).

Verpflichtende Siebentelung

Wird eine Abschreibung auf eine in- und ausländische Beteiligung des Anlagevermögens (außerhalb einer Gruppe nach § 9 KStG) vorgenommen, so ist der hieraus resultierende Aufwand nicht sofort steuerwirksam, sondern verpflichtend auf die nächsten sieben Jahre außerbücherlich zu verteilen (ausgenommen nicht optierte internationale Schachtelbeteiligungen). Der steuerliche Buchwert ist jedoch nach h.A. sofort im vollen Ausmaß zu vermindern.

Verkürzung der Siebenjahresverteilung

Die Siebenjahresverteilung verkürzt sich insoweit, als

• später eine Zuschreibung bei derselben Beteiligung erfolgt, oder
• später stille Reserven derselben Beteiligung steuerwirksam zB bei Verkauf aufgedeckt werden, oder
• im Wirtschaftsfahr der Abschreibung stille Reserven anlässlich der Veräußerung oder eines sonstigen Ausscheidens einer anderen zum Anlagevermögen gehörenden Beteiligung steuerwirksam aufgedeckt werden. Diese Verrechnung erfolgt allerdings nur auf Antrag.

Situation bei Werterholung

Zusammengefasst betrachtet, reduzieren Beteiligungsabschreibungen den steuerlichen Buchwert sofort. Nur die Geltendmachung des Abschreibungsaufwandes erfolgt für steuerliche Zwecke außerbücherlich über mehrere Jahre. Wertaufholungen nach der Abschreibung führen zu steuerpflichtigen Zuschreibungen, können aber mit noch offenen Siebentelbeträgen verrechnet werden.

Ausschüttungsbedingte Abschreibung

Eine Beteiligungsabschreibung auf den nachgewiesenen niedrigeren Teilwert ist nur insoweit steuerwirksam, als nachgewiesen wird, dass die Wertminderung nicht aufgrund von Ausschüttungen eingetreten ist. Nach Ansicht der Finanzverwaltung ist bereits bei einer zeitlichen Nahebeziehung zwischen einer steuerfreien Ausschüttung und einer darauf folgenden Wertminderung von einem ursächlichen Zusammenhang auszugehen.

Situation bei Werterholung

Obwohl ausschüttungsbedingte Abschreibungen steuerlich nicht abgezogen werden dürfen, vermindern sie nach Ansicht der Finanzverwaltung dennoch den steuerlichen Buchwert. Wertaufholungen nach einer ausschüttungsbedingten Abschreibung führen nach Ansicht der Finanzverwaltung – trotz vieler Gegenstimmen in der Literatur – stets zu einer steuerpflichtigen (!) Zuschreibung. Davon zu unterscheiden ist die Situation, in der aus steuerlicher Sicht keine Ausschüttung, sondern eine Einlagenrückzahlung vorgenommen wird (siehe dazu unten „Ausschüttungen als steuerliche Einlagenrückzahlung“).

Einlagenbedingte Abschreibung

Gewährt eine Großmuttergesellschaft ihrer Enkelgesellschaft direkt einen Zuschuss (zB um Liquiditätsbedarf oder Verluste in der Krise abzudecken), so ist dieser nach allgemeinem Verständnis „durchzubuchen“, er erhöht somit

• in einem ersten Schritt den Beteiligungsansatz der Großmuttergesellschaft an der Muttergesellschaft und
• in einem zweiten Schritt den Beteiligungsansatz der Muttergesellschaft an der Enkelgesellschaft.

Ist trotz des Zuschusses der Verkehrswert der Enkelgesellschaft und der Muttergesellschaft nicht bis zum neuen erhöhten Beteiligungsansatz gestiegen oder sogar weiter gesunken, ist unternehmensrechtlich die Beteiligung in der Großmuttergesellschaft an der Muttergesell­schaft und in der Muttergesellschaft die Beteiligung an der Enkelgesellschaft auf den aktuellen Verkehrswert nach Zuschuss abzuschreiben.

Die steuerliche Regelung zur einlagenbedingten Abschreibung sieht nunmehr vor, dass nur die Abschreibung der Großmuttergesellschaft an der Muttergesellschaft steuerlich wirksam ist (bei einer Gruppenbesteuerung nach § 9 KStG gilt uU Anderes). Die Abschreibung der Muttergesellschaft (als sog. „Zwischenkörperschaft“) an der Tochtergesellschaft (also der Enkelgesellschaft) ist hingegen als einlagenbedingte Abschreibung steuerlich nicht absetzbar. Dies gilt nach Ansicht des BMF auch für einen Zuschuss auf Vorrat, wenn die Wertminderung der Beteiligung bei Zuschussgewährung bereits wahrscheinlich war.

Der um die Einlage erhöhte Buchwert der Beteiligung an der Enkelgesellschaft ist von der Muttergesellschaft steuerlich fortzuführen, die Abschreibung ist irrelevant. Der Zuschuss bleibt somit im Beteiligungsansatz der Muttergesellschaft an der Enkelgesellschaft enthalten und wird auch im Einlagenevidenzkonto der Enkelgesellschaft und der Muttergesellschaft ausgewiesen.

Situation bei Werterholung

Zusammengefasst betrachtet bleibt der steuerliche Buchwert an der Enkelgesellschaft unverändert. Wertaufholungen nach einlagenbedingten unternehmensrechtlichen Abschreibungen führen daher nur auf Ebene der Großmuttergesellschaft zu steuerpflichtigen Zuschreibungen. Eine allfällige unternehmensrechtliche Zuschreibung in der Zwischengesell­schaft ist steuerlich mittels einer Mehr-Weniger-Rechnung zu neutralisieren.

Natürliche Person oder Privatstiftung als Zuschussgeber

Gewährt eine natürliche Person einen (Ur‑)Großmutterzuschuss, so gilt aus steuerlicher Sicht nach Ansicht der Finanzverwaltung und der h.L. die erste Kapitalgesellschaft in der Kette als Zuschussgeberin. Daher ist diese erste Kapitalgesellschaft zur steuerwirksamen Teilwertab­schreibung berechtigt.

Ausschüttung als steuerliche Einlagenrückzahlung

Eine unternehmensrechtliche Ausschüttung aus einer Kapitalgesellschaft oder auch die Ergebnisübernahme im Rahmen eines Ergebnisabführungsvertrages kann aus steuerlicher Sicht entweder eine Gewinnausschüttung darstellen (Ausschüttung von selbst erwirtschafteten Gewinnen), oder aber als Einlagenrückzahlung (Ausschüttung von vorherigen Einlagen) vorgenommen werden.

• Voraussetzung für eine steuerliche Gewinnausschüttung ist grundsätzlich das Vorhandensein einer entsprechenden disponiblen Innenfinanzierung.
• Voraussetzung für eine steuerliche Einlagenrückzahlung ist immer das Vorhandensein von ausschüttbaren, sogenannten disponiblen Einlagen.
• Liegt beides nicht vor, handelt es sich immer um eine steuerliche Gewinnausschüttung.
• Liegt Beides vor, besteht insoweit ein Wahlrecht für den Steuerpflichtigen; dabei ist Folgendes zu beachten:
  • Gewinnausschüttungen stellen für beteiligte Kapitalgesellschaften idR einen steuerfreien Beteiligungsertrag dar.
  • Demgegenüber gelten Einlagenrückzahlungen beim Empfänger ertragsteuerlich als Beteiligungsveräußerung (i.e. Verminderung des Beteiligungsansatzes). Sie sind für beteiligte Kapitalgesellschaften daher nur so lange steuerneutral, als die insgesamt erhaltenen Einlagenrückzahlungen den steuerlichen Buchwert nicht übersteigen, andernfalls liegt ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn vor.

Fremdfinanzierung von Ausschüttungen

Nach hRspr des Verwaltungsgerichtshofes sind Zinsen aus der Fremdfinanzierung von Gewinnausschüttungen abzugsfähig, nicht hingegen solche von Einlagenrückzahlungen. Die Unterscheidung zwischen Ausschüttung und Einlagenrückzahlung ist daher auch auf Ebene der ausschüttenden Gesellschaft relevant.